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【投資情報】アメリカ不動産の投資と節税!!
2017.05.17

 

最近お問い合わせが多いため、アメリカ不動産の

投資と節税について解説させていただきます!

 

 

 

1.アメリカ不動産の投資の魅力

 

日本市場との違い

 日本では新築不動産が不動産市場の8割以上を占めますが・・

 

 アメリカの場合は既存住宅を直して使う文化が中心で、

また、新築住宅の建築確認の期間が1年~2年程度と長く

新築をしずらい状況もあり、流通している不動産の8割程度は

中古物件です。

 

 また日本と違い、人口は今度も増加傾向にあり、需要の継続的な増加が見込めます。

 

キャピタルゲインが狙いやすい

 リーマンショック前後を除けば不動産価額の平均価額が上昇しており、また中古不動産が住宅市場の中心のため。築年数での下落はしにくく、キャピタルゲインを狙いやすい状態にあります。

 

アメリカ不動産の利回り

 現在弊社でご紹介できる出物の中心は、以下のとおりです。

 ・価額3,000万円~5,000万円程度

 ・中古戸建て 表面利回りが約7%~、実質利回り約4%~

 ・エリアは学区で人気が高い地域が中心

 (高位の大学が付近にあるエリア)

 

 需要>供給の状態が続いており、弊社が確認したエリアでは稼働率は98%以上(空室リスクはほぼなし)と高い割合になっています。

 

 

 その他、新興国不動産と違いカントリーリスクが低いことやしっかりとした契約形態(相続に関してもトラストで手続きは比較的簡単)、米ドルでの資産分散投資、トランプ政権による不動産市場への追い風etc 豊富な魅力があります!

 

2.アメリカ不動産による節税

 

アメリカ不動産の高い建物割合

 日本の戸建て不動産は不動産価額に占める建物の比率が3割程度ですが、アメリカでは7割程度です!

 

例えば5,000万円の戸建不動産を購入した場合

日本では5,000万円×30%=1,500万円が建物部分の価額となりますが、

アメリカでは5,000万円×70%=3,500万円が建物部分の価額となります。

すると減価償却費として経費にできる金額がトータル2,000万円もアメリカ不動産の方がお得となります!(※3,500万円ー1,500万円=2,000万円)

 

早期の減価償却がとれる!

日本人がアメリカで得た不動産の賃貸収入は、①アメリカでの申告 と ②日本での申告の2つが必要となります。

 

 この際アメリカでの申告時には、建物の耐用年数は一律27.5年の定額法で計算されますが、日本での申告時にはなんと4~5年で耐用年数の計算をすることになります!

 

 このケースだと4年間は実質収入が250万円あるのにも関わらず、課税される所得は△325万円となり、他の不動産や給料等で日本の所得税の税率が50%だとすると、△325万円×50%=約160万円の節税効果が生まれることになります!

 

(日本での中古建物の耐用年数計算)

 築年数25年で法定耐用年数22年を超えているため、耐用年数22年×20%=4.4年⇒4年が日本での償却年数となる

中古の減価償却資産の場合、①法定耐用年数の全部を経過した中古資産は「法定耐用年数×100分の20」、②法定耐用年数の一部を経過した中古資産は「法定耐用年数-経過年数+経過年数の100分の20」で耐用年数を計算しますが、この計算は今のところは海外の不動産についても同様です。

 

 

 いやいや日本でも・・・

 いやいや日本でも耐用年数を経過した不動産は計算一緒でしょうといわれてしまいそうですが、、

 日本での平均戸建て住宅の寿命が約30年アメリカでは約55年と倍近くあることから、

 また先のとおりアメリカでは日本と違い中古不動産が不動産市場の中心であることからも、耐用年数を経過した不動産で早期償却を狙うなら、アメリカを中心とした欧米の不動産の方がおすすめです!!

 

 

タダシ、早期の償却に改正の可能性あり!?

 

 実はこの早期の償却に関し、税制改正の予兆があります!!

 

 税制改正に大きな影響力のある会計検査院が「財務省において、国外に所在する中古の建物に係る減価償却費の在り方について、様々な視点から有効性および公平性を高めるような検討を行っていくことが肝要」と意見をしており、この意見が出た平成27年から平成29年まで税制改正はされておりませんが、近い将来にはこの4年という耐用年数に待ったがかかる可能が高いです!

  アメリカ不動産投資をするのであればタイミング的には次年度の税制改正期間(毎年4月)前がおすすめです。

 

とはいえ海外投資は不安・・・

 アメリカでの不動産投資に関して、ご興味ありましたらお客様の個別事情に合わせメリット、デメリット(ファイナンス・税制・為替・地域リスク)を検討・提案させていただきますので、お気軽にご相談ください。

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